Dovrei vendere la mia casa a $ 1 milione, con uguale valore di cancellazioni, o affittarla per 2 anni e poi fare uno scambio di 1031?

Anche se la domanda è relativa alle tasse, penso che questa sia più una questione di prospettive di mercato.

La vera domanda è: il mercato apprezzerà in modo significativo in futuro e, in caso contrario, dovrei incassare adesso?

Suppongo che questa sia una residenza principale in cui vivi da due anni. In tal caso, hai tre opzioni. Ho appena scritto un articolo sull’esclusione della Sezione 121, quindi sentitevi liberi di verificarlo per maggiori dettagli.

Opzione 1 – Se le prospettive di mercato sono pessimistiche, vendere la proprietà e utilizzare l’esclusione della Sezione 121 per escludere $ 250k di guadagni (o $ 500k in deposito coniugale sposato). Risparmia un’enorme quantità di tasse e trasferiscilo in altri investimenti che potrebbero avere prestazioni migliori.

Opzione 2 – Se non si conoscono le prospettive del mercato, affittare la proprietà ma considerare di venderla entro tre anni. Se lo noleggi per più di tre anni perderai la possibilità di utilizzare l’esclusione della Sezione 121.

Opzione 3 – Se le prospettive di mercato sono ottimistiche, crea una S o C-Corporation e vendi la proprietà al tuo Corp. Questo deve essere pianificato da un CPA e un avvocato, ma i benefici sono enormi. Quando lo vendi al corp, puoi reclamare l’esclusione della sezione 121. Il Corp ottiene una base rafforzata nella proprietà, quindi il corp può quindi affittare la proprietà per tutti gli anni che vorrebbe, e quando ritieni che il mercato abbia raggiunto il picco, vendi la proprietà. I guadagni saranno la differenza tra il valore corrente e quello per cui lo hai venduto al corp.

Esempio.

Hai acquistato la proprietà per $ 500k. Ora vale $ 1MM. Lo vendi alla società per $ 1 MM. Riconosci personalmente le plusvalenze di $ 500k, ma usi l’esclusione della Sezione 121 per cancellarle. Sui libri della corporazione, la base imponibile è $ 1MM.

10 anni passano e la proprietà ora vale $ 1,5 MM. Il corp vende la proprietà e riconosce un guadagno di $ 500k ($ 1,5 MM – 1 MM). Usando questa strategia, hai effettivamente “nascosto” il tuo guadagno originale di $ 500k. Dico “nascosto” perché l’hai cancellato dai tuoi libri mantenendo la proprietà.

I risparmi fiscali per la cancellazione di $ 500k di guadagni sono almeno $ 75k.

www.therealestatecpa.com

Non dovrai fare uno scambio di sezione 1031 tra due anni.

Dici che ora non hai profitti in casa: “… # 1M, con uguale valore di annullamenti …”.

Bene, non avrai probabilmente un profitto di $ 250.000 in due anni.

Sarebbe un aumento di valore di circa il 25%, che probabilmente non accadrà.

In tal caso, la sezione 121 del codice delle entrate interne consente di escludere $ 250.000 di profitto dalla vendita della residenza personale se si è single.

Se sei sposato, hai presentato una richiesta congiunta, l’importo di esclusione è di $ 500.000.

Il requisito per richiedere questa esclusione è che tu abbia vissuto nella proprietà per almeno due anni negli ultimi cinque anni.

Presumo che tu soddisfi tale requisito.

Se è così, lo incontrerai ancora tra due anni.

Puoi vendere la casa ora e non avere profitti da segnalare.

Se affitti la casa per due anni e poi la vendi, è probabile che il tuo profitto venga escluso dalla Sezione 121.

Tuttavia, supponiamo che la tua base totale nella proprietà sia $ 900.000 (e i tuoi costi di vendita saranno $ 100.000, quindi nessun profitto).

Nel periodo di due anni come proprietà locativa per investimento, avrai richiesto $ 65.000 di ammortamento.

Quando vendi la proprietà dopo due anni, le tue plusvalenze possono essere escluse rivendicando la tua esclusione ai sensi della Sezione 121, ma dovresti pagare una tassa di recupero dell’ammortamento del 25% sui $ 65.000 di ammortamento richiesti.

La tua responsabilità fiscale, in base a questi presupposti, sarebbe di circa $ 16.250.

Questo non è abbastanza per fare uno scambio di Sezione 1031 per rimandarlo, considerando tutte le condizioni e le restrizioni allegate.

Ti verrà richiesto di utilizzare tutti i proventi delle vendite nette per acquistare un altro investimento immobiliare di un valore di almeno $ 1 milione, che probabilmente non sei interessato a fare, considerando la quantità di capitale che probabilmente hai nella proprietà.

La sezione 1031 è, a mio avviso, una delle cinque migliori sezioni del codice delle entrate interne e lo promuovo con entusiasmo.

Ecco perché ho scritto “How To Do A Section 1031 Like Kind Exchange”, che puoi trovare su Amazon. Fai uno “Sguardo dentro” e vedi cosa ne pensi.

Anche se non lo stai usando ora, è una conoscenza molto preziosa avere.

Spero che questo possa essere d’aiuto.

In bocca al lupo.

Michael Lantrip

Tutto dipende dalla tua situazione fiscale. Questa è una domanda per un CPA.